Хорватия за последние пять лет прошла двойной переход: вступление в Шенгенскую зону и переход на евро. Для рынка недвижимости это стало триггером устойчивого роста цен и увеличения международного спроса. Рассмотрим, где сегодня выгоднее всего покупать.

Общая картина

Рынок недвижимости в Хорватии к 2026 году подорожал на 25–40% за три года в ключевых прибрежных зонах. Спрос приходит из Германии, Австрии, Италии, Скандинавии. Страна предлагает полноценную европейскую инфраструктуру при ценах, пока ещё ниже итальянских или французских на сопоставимых локациях.

Истрия: тихий полуостров на севере

Ровинь, Пула, Пореч, Умаг. Каменные дома в глубине полуострова от 200 тыс. евро, виллы с видом на море — от 500 тыс. до нескольких миллионов. Истрия отличается близостью к Италии и Австрии (легко доехать машиной), а также мягким средиземноморским климатом и развитой гастрономией.

Регион подходит для круглогодичного проживания: в отличие от далматинских островов, здесь работают школы, клиники и всё необходимое для постоянной жизни.

Далмация: классические курорты

Сплит, Дубровник, Задар, Шибеник. Туристический поток летом огромен, недвижимость у моря от 250–400 тыс. евро. Острова (Хвар, Брач, Корчула) предлагают ещё более высокие цены за редкие каменные виллы, но с ограниченной круглогодичной инфраструктурой.

Процедура и налоги

Иностранцы (ЕС) покупают свободно. Не из ЕС — на взаимной основе (для россиян — сложнее, обычно через местное юрлицо d.o.o.). Налог на сделку — 3% от рыночной стоимости. Ежегодный налог невысок — на уровне коммунальных сборов.

Арендная доходность

Пиковая доходность сезонной аренды в Далмации — 7–9% валовых за короткий сезон, но требует управляющей компании и сталкивается с новой регуляцией краткосрочной аренды в центрах исторических городов. Истрия — более долгий сезон и возможность зимнего резидентного использования.

Риски

Главный — перегретость туристических локаций. Дубровник и Сплит достигли уровня Барселоны по цене, но уступают ей по объёму круглогодичного рынка труда. Инвестировать имеет смысл либо в ликвидные центры, либо в глубинные локации с растущим местным спросом.

Вывод

Хорватия — зрелый и быстро дорожающий рынок. Подходит для инвесторов, ценящих европейскую правовую среду и готовых работать с длительным горизонтом. Лучшее окно входа сейчас — Истрия и средние острова, где рост ещё не исчерпан.